ИЗМЕНЕНИЕ ПРАКТИКИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ КАК РЕЗУЛЬТАТ РЕШЕНИЯ МИХАИЛОМ ВЫШЕГОРОДЦЕВЫМ СИСТЕМНЫХ ПРОБЛЕМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ В 2018 ГОДУ


Реализация Федеральным законом инициативы о восстановлении ранее утраченного преимущественного права выкупа недвижимого имущества.

Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» реализована инициатива Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве, направленная на увеличение числа малых и средних предприятий – собственников имущества.

Так, подпунктом «в» пункта 5 статьи 4 указанного закона статья 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» была дополнена частью 10.1. Данной нормой установлено право субъекта малого или среднего предпринимательства, утратившего преимущественное право на приобретение арендуемого имущества после отказа от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или неподписания проекта такого договора по истечении тридцати дней со дня получения соответствующего предложения, направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Суть принятой законодательной инициативы Уполномоченного заключается в восстановлении преимущественного права приобретения арендуемого недвижимого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства, ранее такое право утратившими вследствие отказа по различным причинам от заключения договора купли-продажи. Это относится, например, к множеству компаний, особенно малого бизнеса, за два года зачастую неспособных развить бизнес настолько, чтобы иметь возможность использовать свое преимущественное право выкупа, даже с учетом рассрочки.

Между тем, наделение субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественным правом выкупа имеет целью создание условий для вовлечения в полноценный хозяйственный оборот государственного или муниципального имущества, не используемого для реализации установленных законодательством Российской Федерации полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Таким образом с принятием данного законодательного акта у субъекта малого и среднего предпринимательства возникают правовые основания восстановления преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого и используемого в предпринимательской деятельности имущества. Релиз о результатах рассмотрения указанной инициативы в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации опубликован на официальном портале Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве.

Реализована инициатива, позволяющая существенно снизить размер пени по договору купли-продажи или аренды городского имущества.

Приказом Департамента городского имущества города Москвы (далее – ДГИ) от 24.10.2017 № 291 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115» утверждены типовые формы договоров купли-продажи, в которых предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты, предусмотренных договором, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. По договорам аренды имущества и земельных участков установлена ставка в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Таким образом реализована инициатива Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве о пересмотре типовых форм договоров по распоряжению (аренда, купля-продажа) недвижимым имуществом и земельными участками города Москвы в части установленных в таких договорах штрафных санкций (неустойки, пени) за просрочку исполнения денежного обязательства, исполняемого по частям, установлении во всех таких договорах единообразный размер указанных санкций. Реализация инициативы подтверждена письмом Заместителя Мэра в Правительстве Москвы от 30.03.2018 № 21-51-514/8.

На основе данной инициативы сформирована правовая позиция, позволяющая неограниченному числу предпринимателей - приобретателей или арендаторов городского имущества как в судебном, так и в досудебном порядке уменьшить размер неустойки с применявшихся ранее 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (182,5% годовых) до вновь установленного размера неустойки (пени) - 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Сформированная таким образом позиция Уполномоченного успешно применяется на практике в интересах предпринимательского сообщества.

Правовая позиция Уполномоченного, поддержанная на федеральном уровне, позволила более чем в 20 раз снизить размер подлежащей уплате госпошлины.

В результате анализа поступивших обращений предпринимателей с жалобами на действия Управления Росреестра по Москве, выраженные в приостановлении внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Уполномоченным была выработана правовая позиция, основанная на положениях действующего законодательства.

Поводом для действий Управления Росреестра по Москве послужило непредставление юридическим лицом – собственником объектов недвижимости, в случае его реорганизации в форме преобразования, вместе с учредительными документами передаточного акта, содержащего положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица. При этом, по мнению Росреестра, за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к вновь образованному юридическому лицу в порядке правопреемства подлежит уплате государственная пошлина, установленная подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, в размере 22 000 рублей, то есть как за первоначальную государственную регистрацию прав. Вместе с тем, согласно подпункту 27 пункта 1 той же статьи, за внесение изменений в ЕГРН размер государственной пошлины для организаций составляет 1 000 рублей.

Правовая позиция Уполномоченного основана на том, что обязывание предпринимателей предоставлять передаточный акт, содержащий положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица, а также уплачивать государственную пошлину в размере 22 000 рублей является нарушением законных интересов предпринимателей и противоречит действующим правовым нормам.

В рамках осуществления своих полномочий и в целях защиты прав субъектов предпринимательской деятельности правовая позиция Уполномоченного была направлена в Министерство финансов Российской Федерации и в Управление Росреестра по Москве.

Руководство Управления Росреестра по Москве конструктивно отреагировало на доводы Уполномоченного в части недопустимости требования при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы документов, не предусмотренных действующим законодательством – передаточного акта, что подтверждается письмом от 03.12.2018 № 21298/2018..

Минфин России согласился с позицией Уполномоченного по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости при реорганизации юридических лиц в форме преобразования, что отмечено в письме от 21.12.2018 № 03-05-04-03/93551.

Таким образом, при обращении юридического лица за внесением соответствующих сведений в ЕГРН в случае преобразования такого юридического лица должна уплачиваться государственная пошлина, предусмотренная подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, то есть в размере 1 000 рублей.

Кроме того, Минфином России прекращено применение положений письма ведомства от 11.10.2016 № 03-05-05-03/59071 по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости при реорганизации юридических лиц в форме преобразования.

Правовая позиция Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве, поддержанная Минфином России, распространяет свое действие в отношении всех субъектов предпринимательской деятельности, обращающихся в подразделения Росреестра по вопросу внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в связи с реорганизацией юридического лица в форме преобразования, и позволит неограниченному количеству хозяйствующих субъектов Российской Федерации, планирующих провести или проводящих такую реорганизацию, избежать избыточных требований о подготовке дополнительных документов, а также более чем в 20 раз уменьшит их затраты на уплату госпошлины. Релиз о реализации указанной инициативы опубликован на официальном портале Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве.